不出所料，行情还是回落了。
三个月的政策缓冲期已过。
在深圳楼市上半年热度收尾的背景下，7月新建商品住宅与二手住宅累计网签量定格在8324套，同比上涨13.8%。
交易量虽在同比层面有所修复，但环比7月数据仍在继续探底。
相较于前两个月，7月深圳二手住宅成交4795套，跌破了5000套关口；新房住宅成交3529套，较5月的阶段性高点减少了1016套。
将视线拉回全国大盘，7月市场再次显现季节性回调特征。
据中指研究院统计，7月百强房企销售额为2179亿元，环比6月降幅超三成。不过，前7个月百强房企全口径销售总额达18042.1亿元，同比降幅较1月至6月收窄了0.6个百分点。
这表明，自429新政落地后的三个月内，政策带来的提振效应已被市场充分消化。
交易量的风向转变，最终也映射到了价格端。
乐有家研究中心数据显示，即便进入7月上半月，深圳二手住宅的议价空间仍在持续压缩。
经历前两月的脉冲式反弹后，深圳二手住宅成交均价再度下行。
除了成交量掉头向下，深圳二手房挂牌均价也继续走低，进一步降至5.85万/㎡。
挂牌价格的波动，往往折射出二手房东心态的变化。
要知道，5月在政策推动与市场信心修复的双重作用下，部分片区曾出现业主“反价”现象。然而到了7月上半月，深圳二手房议价空间反而进一步收缩——
这说明，无论看涨业主的心态是否发生转变，选择降价以求快速成交的比例明显上升。
这也印证了当下市场已进入深度分歧阶段。
市场共识正在重塑
市场分歧正深入核心区域。
最直观的体现在于新房市场。位于南山西丽板块的光和山悦花园，去年吹风即将入市时，预期售价约为8.5万/平。
今年同板块的另一新盘中海云锦万宸，吹风价格则冲高至10万+/平，两项目步行距离不足5公里。
市场对这种吹风价格普遍持怀疑态度：8.5万/㎡的价格底气何在？10万+/平的支撑点又在哪里？
毕竟，若西丽板块新房能站稳10万+，那么深圳南山区域几乎全线迈入10万+行列，非10万/平的板块将所剩无几。
目前来看，市场尚难接受10万+的价格定位，甚至连8.5万左右都显得难以信服。
二手房领域，曾经的“鄙视链”也已反转。
过去，市场共识认为南山科技园板块价值远超宝安宝中板块，甚至视宝安为依赖南山外溢驱动的“睡城+概念”区。
如今，随着产业版图填充及宝安中心产品迭代，预期空间打开；而南山科技园板块已高度成熟，增量预期收缩。经历过完整牛熊转换后，市场开始将两者置于同一梯队进行比较，评估其相似价值。
这不仅是板块共识的转变，更意味着两地价差缩小，价值关联被重新定价。
今年6月，南山科技园T204-0153宗地出让，容积率约2.9，保利以57.72亿元竞得，楼面价10.86万元/㎡，溢价率150.74%，起拍楼面价4.33万元/㎡。
同期，宝安中心A002-0113地块出让，容积率约3.19，保利以105.1亿元竞得，楼面价约8.79万元/㎡，溢价率高达99.05%，起拍楼面价约4.42万元/㎡。
值得注意的是，宝安中心地块的起拍楼面单价甚至略高。
这说明，作为上一轮周期领涨者的科技园板块，其高位价格基石在调整期中有所松动；而宝中心板块的价值估值则在爆发。
因此，作为科技园风向标的华润城润府一期，7月30日法拍一套2017年6月登记价约374.378万的89平户型，成交总价约839.25万。即便加上需替被执行人补缴的约23万，总法拍成本约862.25万。
这一价格比今年4月成交的两套约88平户型总价更为低廉。
法拍市场往往领先于普通住宅市场，华润城的走势代表了科技园板块的风向标。
这意味着，市场对楼市板块的价值评估发生了显著变化。
共识在变，对核心区的分歧也就愈发清晰。
作者 | 骑猪英雄
