8月4日下午，北京土地市场抛出一枚重磅炸弹——朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块在北京市公共资源交易中心正式成交。这不仅是2026年以来最受瞩目的一宗宅地出让，更刷新了当年涉宅用地的总价纪录。经过线上6轮、线下185轮，总计191轮的激烈角逐，中海新城以83.99亿元总价成功摘得该地块。折算下来，其成交楼面价高达8.14万元/平方米，溢价率达到19.13%。
《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）观察到，此次竞拍阵容豪华，金茂、建发、中海新城、招商、保利以及“金隅+懋源”联合体等多家房企悉数入局。在线下竞价环节，中海新城表现得颇为主动；招商与保利则交替加价，互不相让；金茂虽在后程发力猛追，但未能扭转局势，最终由中海新城顶住压力胜出。颇具戏剧性的是，因该地块紧邻金茂在北京的开山之作广渠金茂府，开拍前市场曾广泛猜测金茂将“志在必得”，但最终落槌声起，花落中海。
中指研究院土地市场研究负责人张凯向每经记者分析指出，这块地位于朝阳区南磨房乡广渠路沿线，地处东三环核心区域，是近年来难得一见的住宅供应。地块交通便捷，周边环绕着珠江帝景、广渠金茂府等成熟的高端社区，居住氛围浓厚。自2012年以来，南磨房板块的新房累计供应量一直不大，新增住宅显得尤为稀缺。2025年，板块内能建东誉府以小体量入市后迅速去化，成交均价约10.6万元/平方米，这在一定程度上验证了该区域对改善型需求的承接能力。
时间回溯至仅一周前的7月28日，中海新城刚在朝阳酒仙桥1019-0013-1地块经历了一场更为惨烈的争夺，历经254轮竞价，最终以46.814亿元、楼面价8.11万元/平方米、溢价25.84%拿下该地块，当时便创下了2026年北京宅地溢价率与楼面价双高的纪录。短短7天内，中海新城在朝阳核心区连续投入巨资，累计金额达130.8亿元，新增货值储备超过200亿元。
张凯表示，该区域二手房价格体系相当坚挺，广渠金茂府的均价已超过10万元/平方米，部分房源价格甚至更高。新房方面，懋源·燕云台已于7月25日开盘，报价约11.5万元/平方米，进一步印证了东三环核心区改善市场的价格承受力。“项目的优势在于南磨房核心区的稀缺供应、毗邻CBD的通勤便利，以及长期积累的改善需求；短板则在于容积率偏高，低密属性不足，这对产品打造能力提出了较高要求。”张凯分析认为，南磨房板块不同于外围区域，其主要矛盾并非库存压力，而是优质住宅供应不足。近年来，区域内大量存量住宅进入改善置换阶段，而新增高品质住宅供应有限，形成了较强的改善需求积累。未来项目的销售表现将主要取决于产品定位和市场周期。若能针对区域改善客群打造高品质住宅，有望承接广渠路沿线多年积累的置换需求。
据《每日经济新闻》此前报道，北京今年已推出35宗地块，“轨道站点周边”已成为硬性约束，从第四轮起大多地块都有此绑定要求。例如第六轮清单中的3宗地块全部位于朝阳区及轨道站点周边；第八轮清单的3宗地块同样全部位于轨道站点周边市场需求突出的区域。其中，海淀区四季青镇地块的起始价就已突破85亿元，成为年内北京挂牌出让地块中价格最高的一宗，计划于8月12日进行现场竞价。
这意味着，北京年内土拍总价纪录即将被再次改写。
每日经济新闻
